这座年营造的西式层小楼，如今已被户农民工家庭出租拆分和改建…南京是民国建筑的集中地…月底的正午，和煦的阳光利用坍塌的房顶脱落的椽子照进门厅…按国际设计惯例，此类建筑结构的用于期限为年…资料表明，年写入《中国近代建筑总览·南京篇》的幢杰出民国建筑，到年最少有幢在城市改建中被拆除…面临建筑寿命年“大限”，如何维护垂垂老矣的南京民国建筑，不南京1500余栋民国建筑邻近强迫维护最后限期段锡朋旧居里斑驳的铁铸造花窗。段锡朋旧居。
南京傅厚岗民国建筑。南京颐和路民国建筑群。 避免脚下的深坑、积水，七拐八拐，记者寻找傅厚岗16号——墙上编号2009034的“南京最重要近现代建筑”黑色大理石标牌——段锡朋（1897－1948），五四时期中国学生联合会首任主席，曾任国立中央大学代理校长、国民党中央党部训委会主任委员等职。
这座1946年营造的西式2层小楼，如今已被4户农民工家庭出租、拆分和改建。11月底的正午，和煦的阳光利用坍塌的房顶、脱落的椽子照进门厅。“晚上，墙上丢弃土，白蚁扑面，老鼠做爱，不了睡觉。”一家4口来自阜阳的老丁泪流满面道。
“这样的民国老房子我们有19栋。”玄武门街道百子亭社区主任何春霞讲解。
南京是民国建筑的集中地。面临建筑寿命70年“大限”，如何维护垂垂老矣的南京民国建筑，不仅事关民国文化的历史承传，也牵动海内外华人担忧的目光。 “民国建筑”与“70年大限” “学术上，只有‘近代建筑’而无‘民国建筑’概念。
”东南大学建筑历史与理论研究所所长、博士生导师周琦说道，现在，人们约定俗成地把1911年前后到1949年之间在南京修建的、具备一定历史文化价值的建筑物，总称民国建筑，但不还包括传统民居，比如杨家城南的普通住宅。 南京民国建筑知多少？南京民国建筑研究院院长、市文物局副局长杨新华说道，目前，南京以民国建筑为主体的最重要近现代建筑仅存900余处，余1500余栋，其中165处被列入国家、省和市级文物保护单位。 都说道中西合璧的南京民国建筑既精致、又稳固，怎么也有“70年大限”？ 周琦疑义道，民国时，西方新型建筑材料风行南京，修建了一大批钢筋混凝土建筑。按国际设计惯例，此类建筑结构的用于期限为70年。
预计，原设计单位还需提早函告用于方。10年前，上海外滩建筑的使用者就相继接到当年美、德设计公司的书面“届满”警告。
而从材料角度谈，水泥的主要成分硅酸盐70年左右就不会粉化，水泥中的钢筋也不会水解破损。而民国时水泥标号又不低，只相等于现在强度的三分之一。
倒是那些木构结构、砖石结构居多的民国建筑，比较寿命反而宽一些。因为，木构件可以更换，砖石件容易生锈。
近5年，才是是不少钢筋混凝土结构的民国建筑，检验为危房。此外，民国建筑抗震性能广泛脆弱，很多建筑地基必须“补钙”修整。
“这里要廓清一个概念，不是民国建筑一到70年就一定坍塌，但高龄建筑此时无以有危机和隐患，必需检测、修葺、修整或改建。”周琦举例说道，南京中山东路1号的工商银行杨家大楼，是初建1935年的原交通银行南京支行旧址。
外表看不出来，可里面墙体开裂、钢筋糕化，无法承托整个建筑。最后用钢板焊修整，又换回了上百根大梁，才将它“救治过来”。 “所谓民国建筑‘70年大限’，实质是南京民国建筑面对强迫维护的最后限期。
” 产权多元、管理集中，是维护的第一道坎 多位文物、建筑专家指出，民国建筑维护面对两只“拦路虎”：一是“人”、二是“钱”。 再行说道“人的问题”—— 由于南京民国建筑产权多元，建筑使用者隶属于关系简单，导致管理主体集中缺位，导致民国建筑维护力度过于、问题时现，并经常为舆论所诟病。 现今1500余栋民国建筑的产权，五花八门。
按产权性质分，单位和个人产权各占到一半；按产权拥有者分，最少有五大类，即党政机关、企事业单位（学校、医院）、部队及干休所、房管部门代管和海内外个人。 2009年前，百子亭社区尙遗民国建筑27栋，产权分属省和南京市机关单位、南京军区和当地干休所、房管所以及个人。
“后来悄悄拆除了8栋，我们都不告诉。房子在人家院子里，门都进不去。”社区主任何春霞向记者叹苦经。
无论过去、现在还是未来，南京民国建筑维护都有统一管理的问题。否则，过去维护中不存在的隐患和教训，还不会反复首演。
专家敦促，现今民国建筑维护，一定要防止以下“四内乱”，否则，现存的1500余栋民国建筑依然不会“朝不保夕”。 一是内乱征地。虽说近年深感恶化，但前些年即便是《南京市最重要近现代建筑及近现代风貌区维护名录》审批期间，上海路82号原美国大使馆新闻处和莲子营44号原姚文采寓所被拆卸，以及胜利电影院、江苏饭店、鼓楼百货等建筑被毁的事件，至今让人心有余悸。
资料表明，1992年写入《中国近代建筑总览·南京篇》的190幢杰出民国建筑，到2002年最少有40幢在城市改建中被拆除。“当务之急，是挽回这1500余栋民国建筑毫发无损。” 二是内乱用于。民国建筑过度研发用于问题相当严重。
以单位产权建筑为事例，大约六成建筑被研发为招待所、宾馆、饭店、幼儿园、休养所和居民住宅，大约四成建筑被用于办公或者机关住房，建筑的存活环境恶劣，有利其“休养生息”。如建筑大师杨廷宝设计、初建20世纪40年代末的孙科公馆，现为“环境幽静宁静”的招待所。 三是内乱改建。
将民国建筑正立展开商业装潢，毁坏其完整性。无序搭起、扩建民国建筑，如张治中公馆拆毁后扩建、黄埔军校大礼堂的改建等，都损毁了建筑结构，毁坏了历史原貌和文物价值。
四是内乱管理。如江南水泥厂“近现代建筑风貌区”屡屡再次发生两次火灾，民国厂房损坏相当严重。再行如南京总统府大门前长大约17米的大照壁，2002年修筑南京图书馆时被拆毁，当时有关部门允诺将在原址修缮，可至今没下文，也无人过问和问责。 这“四内乱”，将同民国建筑维护长期共存并持续博弈论。
补资金、移位无以，是维护的第二道坎 再说“钱的问题”—— 文物保护的基本原则是“谁用于、谁修葺”。对165处被列入“文物保护单位”的民国建筑来说，维护和修理的主体法定而具体，并且还有部分专项经费确保。那余下的1335栋民国建筑，谁借钱维护？ 2006年12月，南京市人大常委会通过的《南京市最重要近现代建筑和近现代建筑风貌区维护条例》规定，非“文保”的民国建筑视同“文保”建筑维护，也即“谁管理、谁享有、谁修理”。
维护只不过就是“花钱”。“如果产权单位保护意识强劲、建筑现状又好，钱，或许不是问题。‘差钱’一般是三类情况：一是维护单位领导讨厌执着显绩，有钱人不愿往‘杀房子’上投；二是有些企业性质的维护单位经济拮据，心有余而‘钱’严重不足；三是许多房管托管地房和民宅，真为差钱。
”南京大学建筑学院副院长赵辰教授分析道。 鼓楼区有民国建筑533栋，占到全市三分之一强劲。区文物管理所所长张殿亮说道，“调查找到，企事业单位和个人名下民国建筑的确保状况，显著差于机关、部队的确保水平，其中七成建筑因资金短缺而修理不力——只是见坏修坏，缺乏整体性修理和维护。” 玄武区有民国建筑百余栋，其中大约50栋“名花无主”，产权无法落实到人，如王耀武旧居落实政策交回后，仍然联系不上其后人。
近30年来，这些建筑都由区房产经营公司（房管所）代管，并出租给居民。由于居住权大大移往，现存建筑大多沦落“大杂院”，维护可玩性相当大。
实行维护就必须对居民先行移往，可移往的钱从哪里来？玄武区房产经营公司经营科长刘宁写信：公司300来号人，国家不拨给钱，仅有靠“以租养房”，发工资都无以。这些老房子无三天不报修，修理的钱知道多达房租多少倍。公房租金多年不下调，每平方米租金一到两块钱，卸任人员再行免除30%，“每月递房租三四十元，也就是一包水泥的钱。” 这些老房子要获得显然维护，必需把原产权移位出来，把里面的居民搬出来，完全大修。
可周边商品房每平方米两万元，你是出租得起还是负担得起？再说，还有大量租用户漫天要价，或者坐等房屋“杨家去”时国家移往。“我们仅有能做急报急修、缩短房屋寿命，谈不上长效和全面维护。”刘宁一脸不得已。
“健、用一体”，创意多元维护才是决心 由于大多数民国建筑目前仍然分担实际用于功能，因此，对其维护的总体思路是“活保”而非“杀健”，即在维护的前提下利用，在利用的过程中维护，将维护与利用有机统一。实践证明，不为老房子的未来坚信，一味守株待兔式的“健”，反而保不住。 如何消弭产权多元、管理集中的维护难题？杨新华指出，首先要摸清家底，将维护规划划入城市建设总体规划之中，并发布民国建筑维护名录，创建维护档案，设置维护标志，实施民国建筑维护专家评审制度和社会审批制度。
同时，创建统管统保机制，军地同步，增强依法维护的责任意识。“民国建筑维护的基本承托是法。目前，法律维护框架基本成形，还包括文物保护法、南京市的维护条例和规范性文件，关键是严格执法，特别是在是对那些‘强势单位’。” 如何突破资金凸、移位无以的维护瓶颈？周琦指出，要全面创意维护机制，成立专项维护基金，构成保护模式多元化、维护主体多元化、筹融资渠道多元化的新格局。
南京近年也探寻了多种保护模式。
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